七七笔趣阁

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第2088章 面试（第6页）

但问题是，她要面对的不是传统的房地产开发，而是工业地产和物流地产。这两者之间的差异，不是简单的业态切换，而是整个思维方式的转变。

住宅地产看的是地段和流速，商业地产看的是人流和租金，工业地产看的是产业配套和物流效率。不同的业态，有不同的评价体系和盈利模式。

就是不知道，陈荔是怎么理解的。

李乐决定先探探底。

“陈总，”他说，“我这边的情况，陆叔大概跟你讲了。我想搭一个班子，专门做工业地产和物流地产，服务对象是我自己这边几家公司的需求。”

“万安矿业在陕省、蒙区的矿区和化工加工基地，需要配套的工业厂房和仓储设施，钢铁厂和造船厂......涉及到的重工业园区，而丰禾在全国布局的食品生产基地和冷链物流节点，同样是这一块。还有景东，刘总这边正在铺的全国仓储网络和配送中心......这几条线拧在一起，需求量不小。”

“以前各管各的，谁家有项目谁自己组临时团队，找设计院，找施工方，盯进度，对成本。做完了，团队散了，经验也散了。下回再来，又从头摸一遍。浪费的不只是钱，是时间，是精力，是那些本该用在主营业务上的注意力。”

李乐留意着陈荔的表情。陈荔并没有打断他，也没有急着点头或摇头，她只是安静地听着，右手的指尖在文件夹封面上轻轻点着，节奏均匀，像在给李乐的话打拍子。

“所以我想要一个专业的、独立的、只对内服务的开发运营公司。把各家公司的基建需求整合起来，统一拿地，统一规划设计，统一建设管理，统一资产运营。这家公司不对外接项目，不盖住宅楼，不赚市场差价。”

“它的收入来源是向体系内的公司收取合理的开发管理费和资产运营费。它的价值是降本、提质、增效，是把沉淀在各家公司里的地产资产盘活、管好，让它保值增值，而不是一堆逐年贬值的固定资产。”

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他说完了，拿起服务员刚送进来的一杯茶抿了口，等着陈荔的反应。

陈荔的目光从李乐身上移开，落在会议桌中间那盆文竹上，看了几秒，像是在做一个判断，不是判断李乐说的对不对，而是判断这个人说这番话的时候，心里到底有几成是认真的。

然后她打开文件夹，从里面抽出一张纸。

纸面不大，A4的，上面用铅笔画着几条线，像是一个极简的流程图，又像是一个草图。

“李总说的这个架构，我大致理解。”陈荔把那张纸放在桌面上，转向刘樯东。“不过我要确认几个细节，特别是涉及到物流地产这块。”

刘樯东身体微微前倾，把椅子往前拉了拉，“您说。”

“刘总，您计划的仓储网络，主要是自持和租赁两种形式并存，对吧？”

“对。”刘樯东说，“核心城市自建为主，比如燕京、沪海、羊城这几个重点仓，打算逐步转为自持。其他城市以租赁为主，未来根据业务量和当地政策，再考虑是否自建。”

“那您对的仓储面积的增长预期，大概是什么量级？”

刘樯东想了想，“按我们目前的业务增速，每年新增仓储面积至少需要十五到二十万平方米。这个数字会根据销售规模的扩张而调整，但方向是确定的，仓储能力必须跑在订单量前面。”

“十五到二十万。”陈荔重复了一遍这个数字，然后问，“您有没有做过具体的物流成本核算，比如，自持仓储和租赁仓储，在全生命周期成本上的差异？”

刘樯东微微一怔，那神情不是被问住，而是一种“你问到了我正在琢磨的事”的意外。

“我算过一个大数，但还没做特别精细的模型。”他说，“自持的优势主要在于长期租金锁定、资产增值和运营稳定性。劣势就是前期投入大，占用资金多。”

“而且，”陈荔接过话头，“工业地产和物流地产的估值逻辑，跟住宅地产不一样。住宅看的是销售去化，工业物流看的是租金回报率、租户稳定性和土地升值空间。”

“不同类型的仓库，比如普通干货仓、冷链仓、危险品仓，它们的建设成本、运营成本、租金回报率，差异非常大。”

她一边说，一边用笔在面前的稿纸上写了几行字。字迹不大，但工整，像是常年画施工图的人留下的习惯。

“如果把几个主要城市的不同仓储类型，做一个加权平均的回报率模型，再结合土地使用年限和租金上涨预期，可以大致算出每种情况下自持和租赁的盈亏平衡点。”

“冷链仓和普通仓的差异，我倒是还没算透。”刘樯东实话实说，“冷链业务这部分的需求，可能比我们原先预估的要高出不少。”

“冷链仓的建设标准，比普通仓高。”陈荔说，“主要是地坪的保温层厚度、制冷系统的配置、库内温度和湿度的控制精度。这些都会影响土建成本和设备选型。”

李乐坐在旁边，听着这两个人的对话，忽然觉得有点意思。

他之前跟刘樯东聊物流体系建设的时候，更多是聊战略方向和业务逻辑，聊“我们要做到什么”和“为什么能做到”。

但陈荔问的是“怎么做”和“要花多少钱”。这是两种不同的语言体系，但它们正在这座安静的会议室里，慢慢找到彼此的交集。

陆桐一直没有说话，他坐在桌首的位置，偶尔端起茶杯喝一口，目光在几个人之间来回移动，像一个在看棋手落子的人。

“陈总，”李乐开口了，“我插一句。你刚才说的那个回报率模型，有没有考虑过土地性质的问题？”

陈荔的笔尖停了一下，然后她抬起头，看着李乐的目光里多了一点他之前没看到的东西，那是一种熟悉，一种同业的熟悉。

“这块确实是关键。”她说，“工业用地和仓储用地的出让年限、容积率限制、配套比例都不一样。有些城市对工业用地上建设办公配套的比例有严格限制，有些则在特定园区里放宽了条件。这些差异，会直接影响项目的财务模型。”

她翻开文件夹，从里面抽出另一张纸。

这张纸是打印的，上面是一张表格，列着几个城市名和一些数字。

“这是我根据公开资料整理的几个主要城市工业用地价格、仓储租金水平和相关政策条款，数据不算完整，但大体脉络能看出来。”

陆桐这时终于放下了茶杯，往前倾了倾身体，目光落在陈荔递出来的那张纸上。“陈荔，你这份表格，做得挺细。”